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土地にお悩みのあなた様へ

家づくりのプロが、家づくりのための土地選びをお客様の立場に立ってアドバイスいたします。
学校区別や駅に近い、チラシに出ていない土地など、
当社の考えに共感をして下さった不動産業者さんと強力なタッグを組んで、
あなた様のご要望に合った土地を必ず見つけます。

良い土地をみつけるというのは、いい家を建てるのと同じくらい難しいのです。
マイホームは、一生に一度のビッグな買い物。
それこそ、あなたとご家族の人生と命を賭けての買い物なんです。

家を建てる土地にもこだわるために、しっかりとした情報収集が大事です。

そこで、不動産の営業マンが教えない、
不動産業界の裏側を特別に大公開しましょう!

良い土地情報は、なかなかあなたの手には届きません!
インターネットや住宅雑誌が盛んになり、いろんな情報が簡単に手に入る現在でもです。
なぜでしょうか?
実は、不動産の商売方法に秘密が隠されているのです。
よく不動産は、両手・片手の商売に例えられます。

  • 両手の商売 というのは、売主さんからも買主さんからも仲介手数料をもらうことです。
  • 片手の商売 というのは、売主さんか買主さんのどちらか一方からしか手数料をもらわないことをいいます。

とにかく、不動産業者にとって、一番儲かるのは当然「両手の商売」なのです。
ですから、売主さんから土地や住宅を「売って下さい!」と依頼を受けると、
その業者は「売り物件情報」をできれば他の同業者には公開しないで
自分だけで売りたいわけです。
いい物件は、なかなかオープンにならないし、
自分の持っている物件をお客さんのために提案するということが難しいのです。

また、不動産の営業で一番の苦労は、何と言ってもこの「売り物件の情報収集」です。
不動産、免許さえ受ければ誰でも営業できます。
でも、売るものがなければ商売は成り立ちません。
そこで、「いい物件をください!」と業者間回りをするわけですが、
そうは簡単に手にすることはできないので、
個人的な人脈や縁故を通じて入手することが多くなります。
結果として、土地をお求めの「お客さま」は、こうした隠れた情報を手にするためには、
「強力パイプ」をもつ業者を探し当てるか、
土地の選び方を知っている人に教えてもらうしかないのです。

もちろん、私共は家を建てるプロですが、
土地選びまでトータル的にサポートさせて頂く事も非常に多くございます。

なぜならば、
どういう土地に家を建てると良いのかということもよくわかっているからです。

もし、土地選びでもお困りであれば、一度、お気軽にご相談ください。

不動産の営業マンが教えない、”失敗しない土地選びのコツ”をお教えいたします

 

Q.土地から購入する場合の総予算の中で、土地と建物の費用バランスはどの位が適正でしょうか?

どのくらいのバランスが適正かはご希望の地域の地価相場によって異なりますが、
建物のコストの 見当をつけたうえで土地予算を決めることが大切です。
日本は国土が狭いために地価が高く、また伝統的に土地の資産価値を神聖視する
傾向があることから、多くの方が無意識に予算の比重をより土地の方に傾けがちです。
とりあえず、いい土地さえ持っていれば、建物はお金をかけなくてもどうにかなる、
という感覚があるのかと思います。しかし、今後は人口が減っていきますので、
過去のように土地は持っていれば必ず価値が上がるということはありません。
買う人の人数そのものが減り続けるわけですから、土地の資産価値は
下がることになります。一方、実際に住むのは土地ではなく家ですから、
住環境に与える影響は土地よりも建物の方がより大きくなります。
いい土地の上のあばら家に住むのと、条件が悪い土地の上のしっかりした家に住むの
とでは、日々の生活実感として後者の方がより質の高い住生活を営むことが出来ます。
日本でも技術進歩や法律整備によって住宅の耐久性が向上したことから、国レベルで
建物の資産価値を見直そうとする動きがあり、今後は中古市場も整っていくと予想されます。

Q.土地にも住宅ローンを使えますか?

一般個人の方は土地融資は受けられない事になっています。
しかし、自己所有の住宅を建てることを条件として、土地にも住宅ローンが使えます。
この場合、土地融資実行の日から、12ヶ月以内に上に建てる建物も共同担保として
差し入れることになります。ですから、建てる予定の建物の図面及び見積書(出来れば、
工事請負契約書、建築確認済書も)が必要になります。そして、土地と建物の両方を
担保評価をした上で、土地に先行融資が実行されます。
ですので、土地を探す場合は、家を建てる依頼先をほぼ決定した上で、
依頼先と相談しながら、土地を探す事が重要です。土地だけ先に探していると、
良い土地が見つかった時、いざ、建物は!と言った時点で、慌てて依頼先を探す事になり、
思ったような家づくりができなかったなどといったことにもなります。

Q.土地代金の支払いのタイミングはどのようになっていますか?

契約時に、「手付金」として、土地代金の約10%位を現金で支払います。
(手付金は自己資金で用意する必要があります。)
土地の権利の引き渡し日に「残代金」を支払います。
他に掛かる費用として、土地探しを不動産会社に仲介を依頼した場合は、
仲介手数料も支払います。その他、司法書士への登記費用及び手数料、
固定資産税の清算金、水道負担金、下水道負担金、道路負担金(ある場合)を支払います。

Q.土地の価格はどうやって決まるのですか?

土地の価格も他のものと同じように、需要と供給のバランスによって価格が決まります。
パソコンや車などの量産品は、人気が高いと価格が上昇する圧力が高まりますが、
同じ製品をいくつでも作れますので、必ずしも価格が上がるとは言えません。
一方、土地の価格はパソコンや車と違い、人気があるからといって複製できるものでは
ありません。一つ一つの土地が唯一無二であり、人気に比例して土地の価格も
高くなります。また、土地は優れた資産であるため、土地そのものではなく持ち主の
事情によっても価格を左右することがあります。

需要と供給に影響を与える個別の要素は以下のものです。

1.地域性

土地の価格は、街のイメージや利便性、住環境など「その地域の持つ地域性」によって
異なります。交通の便や買い物の利便性がよく、環境に恵まれた地域は価格が高く、
そうでない地域は価格が安くなります。これがよく言われている相場というものです。

2.その土地の持つ固有の特性

土地の価格は、生活の利便性、方位、形、道路条件、高低差、その地域の建築法規など、
その土地が固有に持つ特性によっても大きく異なります。一般的には、駅から近く、
間口が広く、形が整い、広い道路に面し、道路との高低差がない土地は高くなります。
また、同じ面積の土地であれば、より広い建物が建てられる方、
つまり建蔽率や容積率が高い土地の方が価格も高くなります。

3.流通量

古くからの地域で人の出入りが少なく、売り出される土地の少ない地域では相場そのものが
成り立ちづらいために、たまに土地が出ると高値で取引される傾向があります。逆に
流通量が多く、相場が成り立ちやすい地域では他の要素による適正な価格で取引されます。

4.業者の動向

いい土地の情報は表に出る前にまず業者に回ります。個人の買主と違って、不動産業者や
デベロッパーなどは決断が早い上に現金決済が原則ですので、売主から見れば
多少値引いても魅力のある取引相手です。業者がどの地域に魅力を感じるかは(1)と
ほぼ同様ですが、金利や土地政策によって特に建売業者が活動しやすくなる環境が整うと、
元々人気のある地域の相場をさらに押し上げることになります。

5.売主の事情

土地の価格は、その土地を持っている売主の事情によっても異なります。特に急いで
売却する事情のない売主は、少なくとも相場値で売却できるまで待とうとしますが、
何らかの事情ですぐに手持ち現金が必要な売主の場合は、
価格を安くしてでも早く売りたいという動機が働きます。

 

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